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不動産に関するトラブルはさまざまなものがあります。
なかでも不動産の売買、賃貸に関するトラブルはとても多いのですが、それ以外にも多くのトラブルがあります。

不動産トラブルについて、当事務所に相談のあった事例のなかから、2,3例をご紹介します。

以下では、当事務所に相談のあった事例についてどのような対応をすることがよいのかについてわかりやすく解説します。

             

不動産の権利に関するトラブル(登記関連)

             

具体事例1

             

父の代に購入した不動産に現在居住しているが、購入したときに登記名義を変更していなくて旧所有者の名義になっている。

             

登記名義が変更されていない
Aさんは、父の代に購入した土地の上に建物を建てて住んでいます。
ところが、先日、土地の所有者と名乗るもの(Bさん)から「貴殿が建物を建てている土地は、私所有の土地であるので、即刻建物を取り壊して出て行ってもらいたい」旨の通知書が届きました。

Aさんはびっくりして、当事務所に相談に来ました。
土地の登記簿を見てみると、所有者は土地の所有者を名乗るBさんの名義になっています。
Aさんに事情を聞くとAさんの父が土地をBさんの父親から買ったらしいが、契約書も作成していなくて、登記の名義も変更していなかったとのことでした。

Bさんは「私はそんな事実は知らないし、父からも聞いていない。とにかく出て行ってくれ」と主張しています。
実は、昔(戦前~)は土地を購入しても登記の変更を行っていない場合が(現在と比較して)多くあったようです。

売買契約書のような証拠が残っていない場合に登記上の所有者から所有権を争われた場合、Aさんが自己の所有だと主張しても、裁判で認められることは難しいのが実情です。

Aさんは、所有権を単純に争うと(Aさんの父が買ったと言う事実を主張する)証拠がないのでAさんの主張が認められない可能性が高いです。

そこで、別の観点から(Aさんの所有権を主張する)法的な方法がないか考えます。

取得時効という制度
取得時効という制度があります。
取得時効とは他人の物を一定期間継続して占有(自己のためにする意思をもって者を所持すること)した場合にその占有者がその権利を取得する民法の制度です。
他人のものだと知って平穏かつ公然に占有した場合は、20年間で、自分のものだと思って平穏かつ公然と占有した場合は10年間で所有権を取得することができます。

Aさんの父が該当土地を取得したのは、30年以上前ですから、時効取得を主張することができます。
そうするとAさんが取得時効をBさんに対して主張したときに法的にAさんが所有権を取得したことになります。

登記申請を放置したことによる権利の喪失
しかし、注意しなければいけないのは、時効取得した後に時効取得による所有権移転登記をしないで放置していた場合に、Bさんが第3者であるCさんに当該土地を売ってCさんが土地の登記を取得した場合には、AさんはCさんに対して自分が所有者だと主張することはできません。土地は法的にもCさんの所有となります。(判例)

※昭和33年8月28日最高裁判決
時効により不動産の所有権を取得しても、その登記がないときは、時効完成後旧所有者から所有権を取得し登記を経た第三者に対し、その善意であると否とを問わず、所有権の取得を対抗できない。

速やかな法的手続きの実行の勧め
Aさんにそのことを説明して「取得時効によるAさんへの所有権移転登記をするにはBさんの協力が必要だが、Bさんの協力は期待できないので、Bさんに訴訟を提起して判決を得て、判決を添付して登記申請したほうがよいですよ。
速やかにしたほうがいいです。
BさんがCさんに土地を売って、Cさんが土地を取得したら、Cさんが「建物を取り壊して土地を引き渡してください。取り壊し費用はAさんが出してください」
と請求されたら相手の主張が(裁判でも)とおりますよ」
と説明しましたが、Aさんは、訴訟を提起しないまま放置していました。

法的手続の放置による結果
後日、AさんからCさんが登記をして、土地を明け渡せと言う訴状が裁判所から来た。と相談がありました。
実際に私が説明したとおりになったのです。
残念ながら、そうなってしまっては、Cさんの主張が裁判で認められるでしょう。
もうどうにもなりません。とAさんに説明しました。

後日談
Aさんからは、「なんとかなりませんか?」
「見込みはほとんどないですが、もともとAさんのお父さんがBさんのお父さんから土地を買っていた。と言う事実があるのですから、 本来の所有権はAさんにあるということで、所有権の確認、又は所有権移転登記抹消請求を提起することが考えられます。」
Aさん「なぜ、見込みが無いんですか?」
「それは、Aさんの所有権を証明する証拠がほとんどないことと、登記名義を有するCさんはもちろん当事者(Bさんの父)の承継人であるBさんがAさんの所有権を完全に否認しているからです。
そうなると、証拠により争うことになりますが、証拠が無いということになれば、Aさんの所有であると言う事実を証明(立証と言います)できなくなります。
そうすると訴訟で負けてしまうと言うことになります」
「それでもいいから、なんとかやってください」
「それでは、まず、証拠が残っていないかどうか、もう一度検証してみましょう」

その後、何らかの証明ができないか、近隣の人に話を聞いたり、役所への土地に関する何らかの届出がなかったか、Aさんの父の遺品を徹底的に調査して 証拠を探してみましたが、調べていくと実は、土地の売買はAさんの祖父の代の話であり、戦前の話であると言うことが判明しました。
その当時のAさんの祖父の家は、火災(空襲によると思われる)により焼失してしまっていて、なんらかの証拠は見つけられませんでした。
また当時の関係者や知人もお亡くなりになっていて、証人となる人も見つけられませんでした。

「Aさん、証拠が無いので、ほとんど勝つ見込みが無いですが、やってみますか?」
「それでいいので、やってください」
訴訟の結果は、Aさんの所有であることを立証できないことにより、敗訴してしまいました。

Aさんは、「自分も法的措置をしないで放置していたことも悪いが、祖父(若しくは父が)がきちんと登記をしていれば、こんなことにはならなかった。いずれにしろ悔やまれる」と言っていました。
Cさんとは、Aさんの所有する建物を取り壊さない形で、(新築したばかりの建物なので)できれば、Cさんに相当価額で建物を買い取ってもらい、 土地を明け渡すことにいしてもらえないかと交渉しました。
Cさんもある程度、同情し、建物を自費で取り壊せという判決が出ているが、建物を買い取ってもいいといってくれました。
しかし、本来(Aさんの)自費で取り壊さないといけない義務があるので、建物は、相当買い叩かれ、時価の半値で交渉がまとまりました。
Aさんは、「今後、銀行に返済するローンのことを考えると頭が痛い。しかし、取り壊し費用まで加算されて、お金も1円ももらえないということに比べるとましだと考えることにしよう」

司法書士の愚痴(この項目は本論と関係ないのでとばしてもらって結構です。)
本事案については、信じられない(ありえない)ことが次々、事実としてでてくる衝撃的な事案でした。
建物を新築するときに土地の登記簿を確認しなかったのか?
土地の固定資産税が毎年市町村役場から請求されていないことに疑問をもっていなかったのか?
相続の時点で遺産の確定のために土地の登記簿を閲覧しなかったのか?(相続税の計算をしなかったのか?)
また最大の疑問ですが、銀行から建物建築のローン審査がおりたことも不思議でした。
建築予定地の土地の登記名義が融資申し込み者以外の者になっているのに、なぜ、権利関係を確認もせずに融資がおりたのか?(私も元銀行員で融資審査の仕事をしていたので、このような状態で融資がおりることはありえないと感じました。
申込者が公務員で収入が確保されていることが融資審査が通った理由のようです。)以上全くの余談ですが・・・

私もAさんに法的措置(取得時効による主張)について、もっと強く勧めるべきだったと考えながら、しかし、本人の意思に反してまで、行うことはできず、また、 司法書士がそのように強く勧めすぎると「司法書士が自分が儲かりたいために必要も無い法的手続きをしつこく勧める」とお考えになる方もいて、大変むずかしいところです。

また、「この措置をしないとえらいことになりますよ」と言うと、「(儲けようと誇張する目的で)司法書士におどされた。」と言う方もいたり、 またその同じ方が、措置を放置しての結果(えらいこと)に遭遇して「アンタがもっと強く勧めてくれなかったからじゃないか。むりやりにでも(私に)させるべきだろ。どうしてくれるんだ」と言ってきました。

「ご本人の意思に反してまで私が勝手にすることはできません。このような結果になることは、事前に申し上げたはずです。」と説明しました。

強く勧めすぎても、勧めなくても、クレームがくるのはともかく、バランスが難しいところですが、 ご本人のご判断を最大に尊重することが第1と考えているので、今後もリスクについての説明は、正確に誤解の無い様、相手方に理解していただくよう心がけています。

             

具体事例2

             

他人から買った土地に抵当権が設定されていた。

             

抵当権設定登記を抹消したい
事務所にDさんがきて相談がありました。
DさんがEさんから土地を買いました。登記簿を見ると、抵当権が設定されていましたが、その分安くしてもらって買いました。
「この抵当権何とか消せないものだろうか?」

抵当権について売主のEさんに聞いたりして調査しました。
そうすると、抵当権の債務者はEさんで、長い間返済もせずに放置していました。
その期間は10年以上とのことです。
また、相手から裁判上の請求をされていない。
債務の承認もしていないとのことです。

消滅時効制度
民法上消滅時効と言う制度があります。消滅時効とは一定期間権利の行使が無い場合、権利が消滅する民法の制度です。
抵当権は債権(人にお金を貸して請求する権利)の担保として不動産上に行使できる権利ですので、基(もと)の債権が消滅すると抵当権も消滅します。
債権の消滅時効期間は10年です。

消滅時効を主張できる人(援用権者)
そして消滅時効を主張できる人は限定されているのですが、抵当権の設定された不動産を取得した人(第3取得者といいます)が主張(時効の援用)できます。
※昭和48年12月14日最高裁判決
抵当権の負担のある不動産を取得した者(第三取得者)は抵当権の被担保債権の時効を援用できる

また、時効の中断といって、ある一定の時効があると、時効の計算について振り出しに戻ってリスタートとなります。
その中断とされるのが、「裁判上の請求」や「債務の承認」です。
中断の事実も無いので、消滅時効による抵当権抹消の登記をすることになりますが、登記申請には抵当権者の協力が必要となるが、抵当権者の協力は得られなかったので、 「消滅時効を登記原因とする抵当権抹消登記」を命じる訴えを提起しました。

抵当権の抹消
その裁判で、消滅時効が認められてその判決により、抵当権抹消登記を申請し、 Dさんの土地の抵当権が抹消されました。

             

不動産に関するトラブルは放置しておくと、場合によっては、自分の権利が損なわれてしまうことも多々あります。

できる限り、速やかに専門家に相談して速やかな対応をしましょう。 相談のお問い合わせはお問い合わせからご連絡ください。

             

具体事例3

             

長年、自分の土地だと考え、建物を建てていた土地について、突然「その土地は、私の所有だから即刻立ち退け」と請求された。

突然の立ち退き要求
Fさんが事務所に相談にきました。
Fさんは、「実は、長年自分の土地だと思って、利用してきた土地についてGさんから立ち退き請求があり、法務局で地積測量図や公図を閲覧したところ、相手の主張が正しいみたいなんですよ」
「やはり、私が立ち退かないといけないんでしょうか?」

測量図等を見る限り、Fさんは、Gさんの土地との間の境界を越えて建物を建てているようです。
Fさんに土地の使用についていろいろ聞くと、10年以上平穏公然と他人の土地を自分の土地と勘違いして占有していたようです。
この状況は民法の取得時効(民法162条)の要件に該当します。

取得時効制度
取得時効とは他人の物を一定期間継続して占有(自己のためにする意思をもって者を所持すること)した場合にその占有者がその権利を取得する民法の制度です。
他人のものだと知って平穏かつ公然に占有した場合は、20年間で、自分のものだと思って平穏かつ公然と占有した場合は10年間で所有権を取得することができます。

Gさんと話し合いをしたところ、Gさんは、Hさんに自分の所有土地を売る話を進めていて、現在、Fさんの建物が越境して建っていることを確認して、「建物を取り壊して土地を明け渡せ」といってきたということです。
Hさんとの売買契約の日は2週間後に迫っているので、その日までに明け渡せという主旨です。

取得時効を主張できなくなる
Fさんに「Hさんに所有権移転登記をされてしまうとGさんに取得時効の主張をしても、Fさんの時効取得の権利は否定されてしまいます。
※昭和33年8月28日最高裁判決 時効により不動産の所有権を取得しても、その登記がないときは、時効完成後旧所有者から所有権を取得し登記を経た第三者に対し、その善意であると否とを問わず、所有権の取得を対抗できない。)

「なんとかなりませんか?」
「Hさんより前にFさんが時効取得による所有権移転登記を申請して登記がされると、 Fさんの時効取得による権利が優先されて、取得時効の対象の土地の所有権をFさんが取得できます」
「そうすると建物をとりこわさなくていいんですね?」
「そのとおりです。しかし、その登記申請にGさんが協力してくれないと登記ができません」

「Gさんは協力してくれないでしょう」
「そのとおりです。だから訴訟を提起するしかないのですが・・」
「何か問題があるのですか?」

「訴訟を提起すると時間がかかります。訴訟をやっている間にHさんに登記をされると訴訟の前にFさんの権利は否定されます」
「2週間では、訴訟は終わりませんものね」
「そのとおりです。しかしまだ方法はあります」

保全手続き 処分禁止の仮処分命令
「なんですか?」
「今回のように訴訟を提起しても、訴訟が終わらない間に係争物(該当土地)の所有者等の変動が生じないように目的物(土地)の処分を禁止する裁判所が行う処分で「処分禁止の仮処分」というのがあります。訴訟の前に迅速に行われる手続きですので、Hさんに移転登記がされる前に行うことができます。この仮処分がなされると、訴訟が終わるまでの間にHさんが登記をすることはできなくなります。」

「それでは、その仮処分をおねがいします」
「仮処分を申し立てる準備としてFさんの権利は、Gさんの土地の一部についてですので、取得時効の範囲を明確にすることと、「処分禁止の仮処分の登記」(裁判所の嘱託によりなされる)の登記がされる土地の範囲を独立して登記事項とするために新しい表示登記をしなければなりません。
(具体的には、1つの(一筆の)土地を2つに分けて、それぞれ独立した地番が付与される登記をすることになります。
分筆登記といいます。
分筆登記等の表示登記は司法書士はすることはできず、土地家屋調査士の業務範囲となります)
土地家屋調査士に協力を依頼して並行的に仮処分の申し立てをしましょう。」

その後、裁判所から仮処分命令が発令され、該当土地の処分はできなくなり、Gさんとは裁判上で和解が締結され、Fさんの権利は、守られ、建物もそのままで、建物の所在する土地は、Fさんの所有権が認められました。

             

具体事例4

             

購入した土地に欠陥があった。

土地の傾きの発見
Hさんは、不動産会社Z社から分譲用の土地を買いました。
ところが、買ってしばらくして、土地の地盤に問題がでてきました。

もともとHさんが買った土地の地域は地盤が軟弱なところで、不動産業者が土地の地盤を改良する工事をして販売していました。

Hさんの土地が購入した当時に比較して僅かながら傾いていることがわかりました。
Hさんは、購入した不動産会社Z社に相談してみましたが、不動産会社は「それは、年月の経過により地盤が変化したもので当方の責任は無い。貴方に販売した当時、地盤改良工事は適正にされており、当方に問題は無い。」と回答し、当方に責任が無い、落ち度も無いの一点張りでした。

自分が住んでいる土地が傾いていることは土地の所有者であり、居住しているHさんには切実な問題です。

「売買当事土地に問題は無いのだから、当方に責任は無い」とのZ社の回答は正しいのでしょうか?

また、あまりにも不誠実な対応のZ社に対して話し合いによる解決は困難だと考え、悩んだ末、 Hさんは当事務所に相談に見えました。

売買契約に基づく損害賠償の問題 債務不履行
「Hさん、まず、売買契約についての損害賠償請求についてご説明します。
売買契約においては、売主は法的な責任として「債務不履行」に関する責任があります。

これは、債務を履行しない。
例えば、自動車の売買契約をして代金を払ったのに、自動車をひきわたさない。
これは、典型的な債務の不履行です。

その場合、売買契約の解除、それに伴う代金の返還、そして自動車を引き渡さないことにより損害があった場合は損害賠償の請求(例えば、営業用に買った自動車が納車されないことで営業上損失が出た場合)
本件ではZ社は売買契約によりHさんに土地を引き渡しているので、債務は履行しています。

売買契約に基づく損害賠償の問題 不完全履行
次に債務は履行されたが、履行が不完全だった場合の問題です。

例えば、自動車を買ったが、エンジンが無かった。とか、これは不完全な履行になり、売主に過失があります。
買主は売主が不完全を追完(エンジンを自動車につけるか新車と交換する)しない場合は契約の解除をすることができます。損害があれば損害賠償を請求できます。

本件は、不完全な(欠陥のある)モノを売った事案なのでこれに該当しそうですが、不動産の場合は、市場にいくらでもあるもの(不特定物:例えば、サンマやりんごのようにスーパーでどこでも売られているもの)ではなく、特定物(特定の目的部として物の個性に着目して指定したもの、代替できないもの)となりますので、この場合、民法に特則が定められていて(民法483条 特定物債権においては引渡時の現状における状態で引き渡さなければならない)売主は現状で引き渡せば、債務不履行の責任を負わないということになります。

よって、Z社は債務不履行の不完全履行の責任を負いません。

売買契約に基づく損害賠償の問題 瑕疵担保責任
しかし、売主の瑕疵担保責任の問題は発生します。

瑕疵担保責任とは売買の目的物に瑕疵(通常有する品質が欠けていることや欠陥がある状態)があり、それが通常の注意をしても気付かない場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。

そしてこの責任は無過失責任といって売主に過失が無くても責任を追及できます。

例えば、売主の責任によらない欠陥があった場合でも責任は免れないということです。
本件では、例え、売主が地盤改良工事で手抜き工事でなく、適正な工事をしていたとしても責任を免れない。ということです。

責任追及とは、具体的に売買契約の解除や瑕疵のあるモノを買ったことによる損害賠償の請求です。
(地盤不良によりHさんの家が倒壊した場合はその家の回復請求等です)

そして、この瑕疵担保責任の請求ができるのは瑕疵を知ってから1年以内であればできるのが原則です。
(請求できる期間は後で詳述します)

瑕疵担保責任が成立する条件
そして、ここで問題となるのは、Z社が「地盤の不良は売買契約後に発生した」と主張していることです。
Z社の主張が正しければ、Z社に瑕疵担保責任による請求はできなくなります。

瑕疵担保責任は、売買契約当時、存在した隠れた瑕疵についての責任であり、売買契約当時、異常が無く、後発的に発生した瑕疵に対しては適用されません。
売買契約当時の瑕疵かどうかは、地盤の調査や、他の証拠の存在等により解明しなければなりません。

瑕疵担保責任と消滅時効
そして請求の時期ですが、瑕疵が発見されてから1年内と法律に明記されているので、売買契約成立からいつでも請求できそうですが、平成13年11月27日最高裁判決が、 「瑕疵担保責任による損害賠償請求は(土地の)引渡しから10年間の消滅時効にかかる」と判示しました。つまり、土地が引き渡されて(時効の中断が無く)10年が経過したら、例えその瑕疵が売買契約時にあったとしても(相手が消滅時効を主張した場合)損害賠償請求はできない。ということになります。」

Hさんの場合、瑕疵の発見が土地の引渡しを受けてから9年目でした。

突然の解決
そして、最も困難と考えられる「瑕疵が売買契約時存在した」ことの証明ですが、 土地の前所有者である土地の開発業者Y社が地盤の調査を外部委託して調査した(売買契約直前で改良工事直後の)調査会社の調査結果が出てきました。

その調査結果は「地盤不良」との調査結果でした。
このような文書は通常、売主側サイドと考えられる土地の前所有者から出てくることは通常ありえないのですが、別件でY社とZ社が争っていて、その過程で調査会社の調査資料が出てきて、 利害関係人である仲介業者がHさんの知人で、資料を提供してくれました。

Hさんは以上の証拠に基づいてZ社に請求したところ、Z社は顧問弁護士の助言により、Hさんの請求をほぼ全額認めました。
Hさんは現在は、別の不動産を購入し、安心して住んでいます。

             

             

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司法書士の紹介

四万十市中村(旧中村市)出身の司法書士です。
出生から高校まで、四万十市(中村)で在住しました。
その後、30年以上県外で在住しました。
平成11年司法書士になり、金融業務や不動産業務に就業し、
平成19年東京司法書士会で司法書士の開業登録をしました。
平成27年暮れに出身の四万十市(中村)に帰郷しました。
地域に密着し、相談者には直接お会いしてご相談をうけます。
身近な相談者として地域の司法書士として幅広くご相談に応じます。
お気軽にご相談ください。

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地域の相談所:ご相談も依頼も速やかに正確に不便なく対応できます。
地域の人にとって安心の高知県(幡多郡)四万十市中村所在の司法書士事務所です。
事務所の所在地域
高知県西部、幡多郡(四万十市、黒潮町、土佐清水市、宿毛市他)
方針: 誠実に業務を行います。
費用分割: 費用のお支払いは原則分割です。
依頼者の納得の上での受任: インフォームドコンセント(正しく充分な説明を受けた上での同意)での委任をうけます。

幡多郡四万十市の司法書士相談所です。

   


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