相 続 登 記 義 務 化

相続登記が義務化されます。
住所・氏名変更登記も義務化されます。

令和6年4月1日より相続登記が義務化されます。 今までは義務ではなかった相続登記について、義務化されます。(違反の場合10万円以下の過料)
また、不動産を所有している場合、登記の所有権登記の名義人になっている場合がほとんどのはずですが、 その登記名義人が住所の変更や氏名の変更があった場合(、今までは義務ではありませんでしたが)法律施行後は義務となります。
今のところ令和8年4月までに義務化されるとのことです。(違反の場合、5万円以下の過料)

以下、法律の改正項目に関して改正項目ごと解説をします。

 1 相続登記の義務化

施行日

令和6年4月1日から相続登記が義務化されることになりました。

改正法令

 不動産登記法76条の2~

改正の趣旨

改正法施行前までは、相続登記は、義務ではありませんでした。
しかし、令和6年4月1日以後は相続したら、相続登記が義務となり、相続登記をしないと過料(行政罰)が科されることになりました。

義務化される場合の条件

不動産の登記名義人が死亡した時、相続が開始されます。
相続登記の義務の対象者は登記名義人の相続人全員となります。
(法定相続割合で相続登記を申請する場合は相続人全員でなくて相続人の一人からでも申請可能です。)

そして下記の条件が整った場合、義務が生じます。

 自己のために相続が開始したことを知ること

 具体的には下記の状態になった場合です。
➀登記名義人である被相続人が死んだことを知ること
②自分がその被相続人の相続人であることを知ること
③被相続人が登記名義人となっている不動産の所有権を取得したことを知ること

いつまでに相続登記を申請しなければならないか

相続人が上記➀から③までの条件に該当したら、その日から3年以内に相続登記を申請しないといけません

期間内に相続登記をしなかった場合の罰則

相続登記の義務を有する相続人が上記期間内に正当な理由なく相続登記をしなかった場合、 罰則として10万円以下の過料(行政罰)が科されます
(改正不動産登記法164条)

相続登記義務化の対象となる相続の時期

通常は、法律の改正があると施行日以降に発生した法律関係に適用されるのが一般的です。
法律改正前に改正後には違反となる事項を行ったとしても、改正前には合法であったわけですから、遡って法律の効果が生ずるとすると、「違法であったとしたら行わなかった」とする人を罰してしまうことになり、不合理であり、社会を混乱不安定化させることだからです。
しかし、相続登記の義務化の制度は、改正法が施行された時点で、改正法施行前の相続に関しても適用されます。
相続登記がされずに放置されていることで、所有者不明土地が多数存在して、社会的に多くの問題が発生しています。
その解決のための改正法の施行がこの相続登記の義務化制度ですから、施行前の相続が適用されないとすると問題の解決ができないからです。

 改正法の施行(令和6年4月1日)前に相続が開始した場合

法律が施行される前の時点で相続が開始した場合も相続登記の義務があることがわかりました。
それでは、法律施行前に相続が開始した人はいつの時点を起算点としてその日から3年以内にする義務があるのかという問題です。
相続開始時点とすると、施行日より3年以上前に相続が開始した人は施行時点で義務違反となってしまいます。
そこで法律は、施行日前に相続が開始している場合は、施行日から3年以内に相続登記をしなければならないと定めました。
(民法等の一部を改正する法律附則第5条6項)
施行日前に遺産分割協議をした場合も同様の取り扱いとなります。

相続人申告制度

相続登記が義務化されたら、3年内に相続登記をしないといけないのですが、法定相続分の相続をしない場合(相続の割合は、相続人全員の話し合いや遺言等により、法律上の相続の割合の制約を受けずに自由に割合を決めることができます。―但し遺留分の制限はあるー相続人全員の話し合いで相続割合を決めることを遺産分割協議といいます。
※遺留分とは法律上、一定の相続人が取得することを保証されている相続財産の一定割合のことです。詳しくは「遺留分制度」をご覧ください。)
相続の割合を相続開始後3年内に決められない場合もあります。
そのような場合のために新設された制度が「相続人申告制度」です。

「相続人申告制度」とは相続人が法務局に対して、登記名義人の相続人であることを申し出る制度です。
申出をした場合、相続登記の履行義務を履行したとみなされます。
(但し、遺産分割協議が成立した場合はその日から3年以内に登記をする義務があります)

 相続人の申告をした場合の効果

➀申告した相続人は相続登記の履行義務を果たしたとみなされます。
②法務局の登記官は職権で申出があった旨、当該申出者の氏名住所を所有権の登記に付記することができる
③申告した相続人は、遺産分割協議により所有権を取得した場合は遺産分割協議の成立の日から3年以内に所有権移転の登記申請をしなければならない。
(以上、改正不動産登記法76条の3)

相続に類する形での不動産を承継した場合

相続とはある人が死亡した場合、特定の人(法定相続人)が死亡した人の財産、権利、義務を受け継ぐことです。

相続に準する形で受け継ぐ場合もあります。
遺言により財産を承継する場合もあり、遺産分割協議で法定相続分とは異なる割合で受け継ぐ場合もあります。
遺言により財産の権利が移転することを遺贈といいます。

 遺贈により登記名義人から不動産を譲り受けた場合

遺贈とは遺言によって、財産を無償で譲ることです。
譲る相手方は法定相続人及び法定相続人以外の者も対象となります。

遺贈により登記名義人から不動産を譲り受けた相続人は自己のために遺贈があったことを知り、かつ不動産の所有権を取得したことを知った日から3年内に所有権移転登記をする義務が生じます。

但し、登記をする義務があるのは遺言者の相続人であり、相続人以外の人が遺贈を受けた場合には、登記義務は生じません。

(以上改正不動産登記法76条の2第1項)

 法定相続した後に遺産分割協議をした場合

登記名義人の不動産を法定相続した相続人が相続登記をした後に、遺産分割協議をして法定相続分と異なる割合の相続分となった場合には、
➀遺産分割協議によって法定相続分を超えて所有権を取得した相続人は
②遺産分割協議成立の日から3年内に所有権移転の登記をする義務が生じます。

(以上、改正不動産登記法76条の2第2項)

 遺贈による相続人への移転登記の申請人の変更

遺贈による登記は、登記権利者が受贈者で、登記義務者が相続人全員または遺言執行者の共同申請でした。
しかし、遺贈を受けた者が遺贈者の相続人であった場合は、受贈者である相続人が単独で登記申請ができるようになりました。(改正不動産登記法63条3項)

 2 所有不動産記録証明制度

所有不動産記録証明制度とは、自身が登記名義人となっている不動産、又は被相続人(相続する場合の対象相手方)が登記名義人となっている不動産の一覧を法務局に請求して証明書として発行してもらう制度です。

所有者不明土地問題の解決のために相続登記が義務化されますが、相続人の中には、正確に相続する不動産を把握できてない人も多くいます。
よって、正確に相続登記の対象不動産を把握できるようにする目的で制度化されました。
(改正不動産登記法119条の2)

特徴と問題点

 名寄帳・課税台帳との相違点

特定の登記名義人の所有不動産を把握する方法として、市町村役場が管理している「名寄帳又は課税台帳」(各市町村が地域内の不動産所有者を管理している台帳)の情報開示請求をする方法があります。(「自分名義」や「自分の被相続人等一定の関係性のある名義人」の情報を開示請求できる)

しかし、これは該当市町村内の不動産に限定されるので、不動産が他の市町村に所在する場合は把握できません。
よって、「名義人として登記されている不動産」を全国規模で一覧できる所有不動産記録証明制度 はメリットがあります。

 注意しなければならない点

しかし、この制度も万全とは言えない点もあります。
証明書を申請するには、登記名義人の住所と氏名を申し出て、その両方が一致する場合に不動産が出てくるのですが、住所氏名が旧住所、旧氏名になっている場合(旧住所から変更住所に登記されていない場合)は一致しないので、出てこない場合もあります。

被相続人の旧住所等を把握してないと不動産を検索できないことになります。

 3 住所氏名変更登記の義務化

施行日

公布の日(令和3年4月28日)から5年を超えない範囲内で政令で定める日 

※ 施行とは公布された法律の効力が現実に発生することです。

今のところ、令和8年4月までに義務化(施行)される見込みです。

改正法令

 不動産登記法76条の5

改正の趣旨

改正法施行前までは、住所氏名変更登記(登記名義人が登記上の住所氏名に変更があった場合は変更登記を申請すること)は、義務ではありませんでした。
しかし、改正法施行後は住所や氏名に変更があった場合、変更登記が義務となり、変更登記をしないと過料(行政罰)が科されることになりました。

いつまでに変更登記を申請しなければならないか

登記名義人の住所や氏名に変更があった場合、変更があった日から2年以内に変更の登記を申請しないといけません
不動産の登記名義人が会社や法人であった場合も同様です。

参考  商業登記における会社(法人)の商号(屋号)変更や本店移転の変更についての変更登記は以前から義務となっています。(変更が生じたときから2週間以内 会社法915条1項、一般社団法人及び一般財団法人に関する法律303条)

期間内に変更登記をしなかった場合の罰則

住所氏名変更登記の義務を有する登記名義人が上記期間内に正当な理由なく変更登記をしなかった場合、 罰則として5万円以下の過料(行政罰)が科されます(改正不動産登記法164条2項)

変更登記義務化の対象となる変更の時期

通常は、法律の改正があると施行日以降に発生した法律関係に適用されるのが一般的です。
法律改正前に改正後には違反となる事項を行ったとしても、改正前には合法であったわけですから、遡って法律の効果が生ずるとすると、「違法であったとしたら行わなかった」とする人を罰してしまうことになり、不合理であり、社会を混乱不安定化させることだからです。
しかし、住所氏名変更登記の義務化の制度は、改正法が施行された時点で、改正法施行前に住所や氏名に変更があった場合に関しても適用されます。
相続登記がされていても住所や氏名の変更登記がされていないと、正確な登記名義人が把握できず、所有者不明土地問題の解決になりません。
その解決のための改正法の施行がこの変更登記の義務化制度ですから、施行前の変更が適用されないとすると問題の解決ができないからです。

 改正法の施行(効力発生)前に変更が生じた場合

法律が施行される前の時点で変更が生じた場合も変更登記の義務があることがわかりました。
それでは、法律施行前に変更が生じた人はいつの時点を起算点としてその日から2年以内にする義務があるのかという問題です。
変更時点とすると、施行日より2年以上前に変更があった人は施行時点で義務違反となってしまいます。
そこで法律は、施行日前に変更が生じている場合は、施行日から2年以内に変更登記をしなければならないと定めました。
(民法等の一部を改正する法律附則第5条7項)

 4 その他の法改正

「民法等の一部を改正する法律」により改正された「不動産登記法」の新制度のうち所有者不明土地問題の解決に向けた制度を紹介します。

登記名義人が死亡したことが判明した場合登記官が職権によりその旨を記録できる

職権とは公の機関や公務員などがその地位や資格に基づいて一定の行為をなしうる権限のことです。

改正前は登記名義人が死亡していることが公になった場合でも、法務局が職権で登記することはできませんでした。
改正法は、登記官が所有権登記名義人が権利能力を有しなくなった場合(死亡した場合含む、失踪宣告、認定死亡等)は職権で登記名義人に符号を表示できることになりました。
(改正不動産登記法76条の4)

この制度も所有者不明土地問題を解決するために所有者不明土地の発生の予防を目的とする制度です。

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相続に関するご相談について

「相続放棄」「限定承認」「遺留分減殺請求」「遺産分割」「相続登記」他相続に関して お悩みの方又はご依頼の方は「問い合わせ」よりご相談・ご依頼下さい。

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民法消滅時効制度の改正について

令和2年4月1日施行の民法改正により「消滅時効の制度」も改正されました。
詳しくは「民法改正後の消滅時効」をご覧ください。

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民法消滅時効制度の改正について

令和2年4月1日施行の民法改正により「消滅時効の制度」も改正されました。
詳しくは「民法改正後の消滅時効」をご覧ください。

相続登記制度(相続登記義務化)の改正について

令和3年4月28日公布の「民法等の一部を改正する法律」{施行日は未定(公布から3年内) ※施行とは実際に法律が適用される(法令の効力発生)ことです} により不動産登記法が改正され相続登記が義務化されることになりました。

詳しくは「相続登記の義務化」をご覧ください。

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